Як  продати  квартиру !

Продавайте квартиру за реальну ціну, щоб не забрали через суд

  .

   Щоб продати квартиру, необхідно зібрати документи, визначити ціну, знайти нотаріуса, який оформить угоду купівлі-продажу. Більшість квартир продають через ріелторів, проте потрібно бути обережним, аби не попастися аферистам і не втратити житло.

 Ціну квартири у договорі нотаріуси радять вказувати реальну, щоб потім вас не притягнули до відповідальності за ухиляння від сплати податків. Аби захистити себе, всі питання пропишіть у договорі, який складає нотаріус.

Не складайте ціну самі

 Щоб продавати квартиру, необхідно мати техпаспорт на квартиру, правовстановчий документ, експертну оцінку, паспорти та коди власників, довідку з ЖЕКу про склад прописаних.
 Наступний крок – оцінка вартості квартири. Не слід покладатися на суму, за яку квартиру продали сусіди або на ціни в оголошеннях. Оцінити квартиру може і ріелтор, і експерт.

 - Експертна оцінка квартири необхідна для обчислення державного мита,   - Експерт описує квартиру, встановлює відповідність плану квартири з планом в техпаспорті, перепланування, перебудови та інші суттєві зміни в архітектурі квартири, дає оцінку цим переплануванням і оцінює її вартість. Нотаріус лише керується оцінкою експерта, яка дійсна протягом шести місяців.

 З суми, яку ви платите за квартиру, окрім держмита, необхідно буде сплати податки – податок до пенсійного фонду та, якщо потрібно, - податок на прибуток фізичних осіб, якщо ви проживаєте у квартирі менше трьох років.

 Інколи покупці і продавці ідуть на ризик, свідомо не вказуючи реальну ціну, щоб зменшити оплату держмита, обмінюючись при цьому розписками.
 - У випадку розірвання такого договору (це можна зробити протягом трьох років), покупець назад повертає квартиру, а продавець – суму, вказану у договорі.   Є судова практика, коли в зв’язку з тим, що покупець і продавець вирішили ухилитися від сплати податків, суд стягує на користь держави і гроші, і квартиру.

З дітьми складніше

 - Квартиру потрібно підготувати до продажу - усунути всі видимі недоліки, винести бруд, меблі з квартири.   Варто прибрати і у під’їзді. Якщо квартиру продають з речами, то повинні бути тільки ті речі, які продають.

 Коли покупця на квартиру знайшли, завершальним етапом є підписання угоди купівлі-продажу у нотаріуса.
Найбільше питань виникає у тих продавців, у яких малолітня чи неповнолітня дитина прописана або є власником квартири. Якщо діти не є власниками, а тільки прописані, батьки мають право виписати їх з квартири, яку продають, та прописати в іншій квартирі. В цьому випадку дозвіл опікунської ради не потрібен.
 - Якщо квартира чи будинок є спільною сумісною власністю подружжя, то при її продажу потрібно буде пред’явити письмову, нотаріально засвідчену згоду чоловіка або дружини продавця .

Сплатіть за комунальні

 Щоб не стати жертвою шахраїв, перш ніж укладати договір купівлі-продажу, необхідно уважно вивчити всі документи.

 - Оплату комунальних послуг нотаріуси не контролюють,   – Тому стан рахунків можна уточнити тільки у кожній комунальній службі самому покупцю. Якщо існує заборгованість по оплаті і продавець бере на себе обов’язок сплатити ці кошти протягом певного строку, про це необхідно повідомити нотаріусу та зазначити в договорі.

 Часто квартири продають спадкоємці померлого, не маючи відповідних повноважень.

 - Що стосується вторинного ринку житла, найбільший ризик подальшого розірвання договору купівлі-продажу та визнання його недійсним у суді пов'язаний із квартирами, які є спільною сумісною власністю подружжя, тими, в яких проживали неповнолітні діти, або тими, які нещодавно отримані у спадщину, - зазначає  нотаріус  – Заповіт чи близька спорідненість не є доказом того, що продавець – власник квартири померлого.   Власником він стає тільки через півроку після відкриття спадщини (після смерті спадкоємця), отримавши у нотаріуса свідоцтво про прийняття спадщини.

Для підписання договору купівлі-продажу потрібні такі документи:

 - документ, що підтверджує право власності на нерухомість. Такими документами можуть бути: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковий договір; свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів; свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтво про право на спадщину; свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя; договір про виділення частки в натурі (поділ); іпотечний договір, рішення суду; договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо;

 - письмова, нотаріально засвідчена згода на вчинення договору купівлі-продажу від дружини чи чоловіка продавця, якщо нерухомість є спільною сумісною власністю подружжя;

 - дозвіл органу опіки та піклування, якщо в квартирі чи будинку, які продаються, прописані та проживають неповнолітні діти;

 - письмова заява про відмову від прийняття спадщини від родичів продавця або ж договір про поділ спадкового майна, якщо квартира чи будинок були нещодавно отримані у спадщину;

 - довідка форми № 3 про всіх членів сім'ї продавця, прописаних у квартирі чи будинку, які продаються.

Перед продажем квартири уважно читайте закони

 Сімейний кодекс України (ст. 177, ст. 65)
 Цивільний кодекс України (ст. 203, ст. 657, ст. 1270, ст. 1273)
 Закон України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» (ст. 12)
 Закон України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» (ст. 12)
Закон «Про охорону дитинства» (ст. 17)