Інформація для власників земельних паїв
Чи варто зв’язуватися з емфітевзисом?
 Павло Кулинич Останніми роками через неодноразове продовження дії земельного мораторію деякі сільськогосподарські підприємства почали звертатися до селян — власників землі із заманливою пропозицією про укладення замість договору оренди землі іншого договору — про встановлення емфітевзису. В якості стимулу селянам пропонують відразу заплатити за цим договором значно більшу суму грошей ніж річний розмір орендної плати, що сплачується за договором оренди землі. То чи варто погоджуватися на заміну договору оренди землі договором про встановлення емфітевзису? Як емфітевзис появився у законодавстві України?
Слід відзначити, що емфітевзис як особливий вид права на сільськогосподарську земельну ділянку появився понад 2 тисячі років тому в Древньому Римі за часів рабовласництва. Звідти емфітевзис «перейшов» у Середньовіччя й обслуговував потреби феодального землеволодіння. Однак із розвитком капіталістичних відносин у сфері землекористування, особливо в ХХ столітті, від емфітевзису почали відмовлятися. А в сучасному суспільстві основними видами прав на землю, які повністю задовольняють потреби всіх, хто працює на землі чи володіє нею, стали право власності та право оренди. Для обмеженого доступу до чужих ділянок (для проходу, проїзду тощо) іноді використовують земельні сервітути.
У земельному законодавстві України протягом останніх 90 років (із 1917 по 2007 рр.) такого виду права на землю, як емфітевзис, не було. Не було його в законодавстві і на початку земельної реформи. Вперше про доцільність запровадження емфітевзису у вітчизняне законодавство заговорили фахівці в галузі цивільного права при підготовці проекту Цивільного кодексу України (1996–2002 рр.). Вони обґрунтовували таку доцільність необхідністю надання власникам та користувачам землі якомога більшого різноманіття прав на землю. Фахівці в галузі земельного права не бачили необхідності в запровадженні емфітевзису, цілком обґрунтовано вважаючи, що практично всі питання тимчасового використання чужих земельних ділянок можна врегулювати договорами оренди землі. Тому в підготовленому у 1999–2001 роках та прийнятому 25 жовтня 2001 р. Земельному кодексі України такого права на землю, як емфітевзис передбачено не було. Однак у 2007 р. під гаслом приведення чинного законодавства у відповідність із введеним у дію 1 січня 2004 р. новим Цивільним кодексом України до Земельного кодексу України були внесені зміни, які дозволили застосовувати на практиці норми Цивільного кодексу України про емфітевзис.
Проте протягом 10 років дії правових норм про емфітевзис він так і не набув значного поширення. Чому? Відповідь проста: через непотрібність. Однак в умовах затяжного мораторію на відчуження сільськогосподарських земель селянам почали пропонувати емфітевзис як, нібито, безпечну заміну купівлі-продажу землі.
Що представляє собою право емфітевзису?
Як передбачено Главою 33 Цивільного кодексу України, емфітевзис представляє собою право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Отже, на праві емфітевзису можуть набуватися лише земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
Це право встановлюється договором між власником земельної ділянки й особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевт). Строк договору про надання права користування чужою сільськогосподарською земельною ділянкою приватної власності законом не обмежується і встановлюється сторонами договору за домовленістю. А щодо сільськогосподарських земельних ділянок державної або комунальної власності строк дії договору про встановлення емфітевзису не може перевищувати 50 років.
Отже, громадянин може передати належну йому на праві власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення в користування емфітевту на будь-який строк, хоч на 1000 років, а то й назавжди (тобто, безстроково). Однак, якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб на умовах емфітевзису укладено на невизначений строк, то кожна зі сторін має право відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік. Тому емфітевтові, на відміну від власника земельної ділянки, невигідно укладати безстроковий договір про встановлення емфітевзису. Слід особливо підкреслити, що право емфітевзису є речовим правом. Це означає, що для його виникнення потрібно не лише укласти відповідний договір, а й зареєструвати це право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Лише з моменту такої реєстрації власник земельної ділянки вважатиметься таким, що передав право емфітевзису емфітевтові, а емфітевт – його набув.
Які права має емфітевт щодо земельної ділянки?
Набувши на підставі договору право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб на умовах емфітевзису, емфітевт, як і орендар, може використовувати земельну ділянку для сільськогосподарських потреб — ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва тощо. Однак, на відміну від орендаря, емфітевт набуває ще одне право — право відчуження емфітевзису іншій особі шляхом укладення з нею договору купівлі-продажу, міни, дарування тощо. Причому земельний мораторій не забороняє відчуження емфітевзису. А власник земельної ділянки має лише переважне право на викуп права емфітевзису, що означатиме його припинення. І якщо власник земельної ділянки не здійснює викупу емфітевзису, то він не зможе запобігти його продажу іншій особі. Саме можливість вільного продажу емфітевзису приваблює сільськогосподарські підприємства, які й виявляють намір використовувати земельні ділянки селян не на підставі договору оренди землі, а на підставі договору про встановлення емфітевзису. Водночас, якщо емфітевт продаватиме своє право на користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису іншій особі, то власник земельної ділянки матиме право на отримання певного відсотку від ціни продажу, розмір якого має бути визначений договором.
То чи вигідно селянам укладати договори про встановлення емфітевзису замість договорів оренди землі? На перший погляд, вигода в селянина є: адже він може отримати відразу велику суму грошей, продавши емфітевзис сільськогосподарському підприємству.
Однак розмір цієї суми залежатиме від строку, на який встановлений емфітевзис. Цілком очевидно, що якщо строк емфітевзису становитиме не більше 15–20 років, то власник земельної ділянки не отримає значної суми коштів. І лише при продажу емфітевзису, строк якого становить 30 і більше років, власник ділянки зможе розраховувати на більш-менш пристойну суму.
Ризики передачі земельної ділянки в користування на умовах емфітевзису
Слід звернути селян-власників землі увагу на те, що укладення ними договору про передачу права користування його земельною ділянкою на умовах емфітевзису іншій особі тягне за собою настання певних негативних наслідків матеріального характеру. По-перше, при продажу емфітевзису власник земельної ділянки отримає певну суму грошей відразу, але потім не буде отримувати щорічні платежі, як це відбувається при передачі земельних ділянок в оренду. Й хоча власник земельної ділянки і емфітевт можуть домовитися про сплату певних сум щорічно, однак у такому випадку власник земельної ділянки не отримає відразу великої суми коштів — основної переваги емфітевзису над орендою.
По-друге, право користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису і право власності на цю ж земельну ділянку не є рівноцінними: право власності завжди коштуватиме дорожче ніж право користування землею. Тому при продажу емфітевзису власник земельної ділянки отримає значно менше коштів ніж він може отримати від продажу самої ділянки (права власності на неї) після скасування земельного мораторію.
По-третє, в умовах дії мораторію ціни на сільськогосподарські земельні ділянки є заниженими. Тому продаж емфітевзису за дії мораторію дозволить розраховувати на менший дохід ніж дохід від продажу земельної ділянки (права власності на неї). Це є ще одним аргументом на користь того, що селянину краще дочекатися скасування земельного мораторію.
По-четверте, власник земельної ділянки є платником земельного податку. Однак, при продажу емфітевзису іншій особі власник земельної ділянки буде зобов’язаний і надалі сплачувати земельний податок на неї. Адже Податковий кодекс України (п. 36.4 ст. 36 та п. 87.7 ст. 87 Кодексу.) забороняє передачу обов’язку платника податку іншій особі. Сплата грошового зобов’язання платника податків дозволяється лише особам, які є гарантами виконання податкового обов’язку — представниками та податковими агентами. Однак емфітевт не є ні представником, ні податковим агентом власника земельної ділянки. Отже, отримавши при передачі своєї земельної ділянки іншій особі на умовах емфітевзису певну суму грошей, селянин або його нащадки повинні будуть сплачувати державі земельний податок до тих пір, доки не викуплять право емфітевзису на свою ділянку в емфітевта.
Отже, враховуючи реальність настання негативних матеріальних наслідків передачі земельних ділянок в користування на умовах емфітевзису, рекомендуємо власникам земельних ділянок укладати в умовах дії мораторію належні їм земельні ділянки в оренду. А укладення договору про встановлення емфітевзису є допустимим лише у випадку крайньої потреби власника ділянки в отриманні більшої суми ніж річна орендна плата.
Автор статті: Павло Кулинич, доктор юридичних наук, професор, член-кореспондент НАПрН України, завідувач сектора проблем аграрного та земельного права Інституту держави і права імені В. М. Корецького НАН України
За публікацією юридичного інтернет-ресурсу «Протокол»
|
